マレーシア不動産

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国内で高価なマンション、一戸建てを保有しても資産価値の上昇は期待できない時代になりました。むしろ構造的な人口減少で今後不動産価値が長期低落すると考えるほうが自然です。

少しスコープを広げて海外不動産投資にも注目したらいかがでしょうか?
ただし、海外不動産と言っても、欧米の不動産はバブル崩壊で大きな価格調整を強いられていますし、また、フィリピンや中国の新興国不動産は外国人規制が強く、またカントリーリスクが高く、現段階で堅実な海外不動産の投資対象にはなりません。

暮旅では、まだ割安でキャピタルゲイン、インカムゲインが期待でき、しかも外国人の所有権が保証されているマレーシアの物件を、新築、中古を問わず幅広く紹介いたします。 そこには日本の昭和40年代に近い不動産環境がまだ存在しているのです。
また、円高で更にチャンス到来です。

マレーシア不動産の専門サイトmp-navi.com


ロングステイとしてのニーズ

ロングステイマレーシアはマレーシア・マイ・セカンドホーム・プログラム(MM2H)という長期滞在ビザの給付に積極的で、世界でも屈指の「リタイアメントパラダイス」と呼ばれています。
ペナンやクアラルンプールのコンドミニアムは、もともと、世界中のシニアのロングステイの箱として、実需のニーズが存在しています。
日本でもマレーシアは2006年から2009年までロングステイ人気国NO.1ロングステイ財団の調査)となり、多くの日本人シニアが滞在するようになっています。

割安な物件価格

マレーシア不動産の価格は、過去に大きな上昇がなく、まだ極めて割安に放置されています。アジアの他国と比較すると、シンガポール、香港、日本等の1/10程度の価格水準で、マレーシアより経済力(1人当たりGDP)の落ちるインド、カンボジア、タイ、フィリピンよりも安いという逆転現象が生じています。
しかし、この数年の政府主導による首都圏のインフラ整備などに刺激され、不動産価格も上昇軌道にのり始めています。マレーシアは2020年に先進国入するという国家目標(「ビジョン2020」)も持っており、それに向けた大規模投資を継続中です。ここ10年程はマレーシア不動産投資は黄金期を迎える可能性があるでしょう。

アジアの不動産価格(1㎡当たりの価格): 出所:Global Property Guideアジアの不動産価格(1㎡当たりの価格): 出所:Global Property Guide



増加する国内人口

マレーシアのコンドミニアムは、外国人向けのリタイヤメントハウスとしてのニーズだけでなく、国内人口の増加が長期的に続くことから、ローカルからも安定的かつ持続的な住宅取得ニーズが予想されます。人口の「逆ピラミッド化(高齢化)」が急速に進む日本と異なり、マレーシアは2050年になってもピラミッド型を維持すると予想される世界でも数少ない国の一つです。当然、不動産投資にとっては絶好の投資環境と言えます。

マレーシアと日本の人口ピラミッド比較: 出所:U.S. Census Bureau (http://www.census.gov/ipc/www/idb/pyramids.html)




マレーシアと日本の人口ピラミッド比較(上からそれぞれ2000年、2025年、2050年の図)出所:U.S. Census Bureau (http://www.census.gov/ipc/www/idb/pyramids.html)


規制の少ない法制度

マレーシアはフィリピン、タイ、ベトナムなどの他の東南アジアと異なり、不動産に関する外国人規制はほとんどありません。むしろ積極的な規制緩和により、外国人による不動産取得を促進しています。
不動産を外国人の名前で登記でき、コンドミニアムは区分所有権が発行されます。 唯一注意することは、50万リンギット未満の物件は外国人は購入ができないことです。

有利な税制

マレーシアは日本に比べ、不動産利益にかかるキャピタルゲイン課税(譲渡税)が低率です。(下記参照)

・2年以内の売却時、キャピタルゲインの10%
・2年以上5年未満の売却時、キャピタルゲインの5%
・5年以上の売却時は、非課税

また、マレーシアには相続税、贈与税が存在しません。一定の要件のもの、マレーシアの不動産の相続、贈与に関しては非課税で行える可能性があります。(税理士と相談することをおすすめします。)

一方、不動産収入に関しては、現在外国人(非居住者)に対して一律26%の所得税の申告義務があります。(年間182日以上滞在し居住者になれば0-26%の累進課税)

外国人にも提供される不動産ローン

現地の銀行は、外国人への不動産ローンの提供にも積極的です。融資期間は5年から25年程度にわたり、変動金利が一般的です。最高で物件価格の80%程度まで融資する場合があります。

現地通貨(リンギット)建てローンですので為替リスクの低減にも役立ちます。

平均的な日本人の所得があれば特に審査で問題にはなりませんし、所得の安定しない方でも、無審査でローンを提供する銀行もあります。ただし完済年齢が一般的に65歳までと日本に比べ低年齢です。

着実な価格上昇

マレーシア不動産価格

マレーシア各州の不動産価格指数は1990年以降、アジア通貨危機(1997年)の時代を除くと順調に推移しています。しかもこの危機の時でも15%程度の調整で、しかも3-4年で元の水準まで回復しています。また、2008年のリーマンショック直後に都心部で小幅な下落が見られたものの、大きな影響はありませんでした。

日本や欧米の不動産バブル期のように短期間で何倍にもなりその後バブル崩壊で一気に半値に下落するような不健全な動きがなく、年間5%程度の着実な価格上昇をするのがマレーシア不動産の大きな特徴です。
短期の大きなリターンを期待する方には物足りない動きですが、着実で安定的なキャピタルゲインを期待する保守的な投資家層に適した資産と言えます。

円高活用

日本人にとって更によきニュースは、2008年のサブプライム、リーマンショック以降、円高が進行し、マレーシア不動産も更に割安になったからです。
2007年は32-36円程度で推移していたリンギットですが、最近(2012年1月)は24-25円前後です。約30%もリンギット資産が安くなったことになります。
例えば、以前2,000万円相当だったコンドミニアムが1,400万円程度で購入できるわけです。
円高水準が終わらないうちに円高メリットを活用したいものです。

リンギット円レートリンギット円レート

(現在のレートはHP左バー内の、「本日の円の為替レート」でご確認ください。)

引退後では間に合わない!?

Windsor「まだ引退なんて、」とお考えの現役世代の中にも、引退後は海外生活にあこがれている方がとても多くいらっしゃいます。しかし、引退後に家が欲しくても、いくらで買えるか予想はできません。今は安くても、ハワイや豪州の物件のように、将来「高嶺の花」となるかもしれません。資産にある程度の余裕があれば、当面投資として賃貸し、引退後にリフォームして海外移住ロングステイのセカンドハウスや本宅として住むのも一案でしょう。

また2011年の東日本大震災後は、まさかの時に日本を離れて「疎開」するための、「海外拠点」、「海外疎開地」、「海外避難所」としてのリスクマネージメント目的で海外不動産を保有する方も増えています。マレーシア不動産は、その目的にも最も適した物件の一つと言えます。
》サイトについて参照

好調な経済にもかかわらず、まだ割安度が高いマレーシア不動産に投資してみてはいかがでしょう。そこには昭和40年代の日本に似た不動産市場があります。
10年後には予想もつかない価格になっていることでしょう!

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不動産の売買、保有にかかる諸費用

マレーシアの不動産を売買、保有する場合、日本と同様に色々な費用、税金が発生します。大雑把に言うと、取得時、売却時は日本での不動産取引時とさほど変わらない(あるいは多少は安い)のに対して、保有時の費用は圧倒的に低いと思われます。

取得時の費用

費用の種類金額、レート
売買契約書の印紙税購入価格の2%前後(RM50万の物件の場合は1.8%)
売買契約書のための弁護士費用購入価格の0.4-1.0%(RM50万の物件の場合は約0.8%)
(新規分譲の場合は開発会社が負担する場合が多い。)
仲介手数料または購入サポート料購入価格の3%程度
(物件視察、弁護士紹介、売買仲介、契約書精査、価格交渉、不動産ローンアレンジなどのサービスに対する報酬。)
(不動産ローン契約にかかる弁護士費用)購入価格の0.4-1.0%
(現地銀行で不動産ローンを申し込まれる方)
日本のように不動産取得税(原則評価額の4%)がかからず、その分割安と言えます。
その他ローンのアレンジ料が別途RM5,000程度かかる場合があります。

保有時の費用

費用の種類金額、レート
管理費(Maintenance Fee)時価の0.8%程度/年
(1㎡あたりRM2.2-3.3程度/月)
修繕費(Sinking Fund)時価の0.1%程度/年
(通常管理費の10%程度)
固定資産税(Quit Rent+Assessment)時価の0.2%程度/年 
(100㎡の物件でRM500-1,000)
火災保険(Fire Insurance)時価の0.1%程度
固定資産税が日本の場合(課税標準額の1.4%)に比べて圧倒的に安く、管理費、修繕費、火災保険なども大幅に安いのが特徴です。

売却時の費用

費用の種類金額、レート
売買手数料(不動産仲介業者利用時)売却価格の2-3%
不動産譲渡課税(キャピタルゲイン課税)所有期間2年未満=譲渡益の10%
2年以上5年未満=5%
5年以上=非課税